Değerleme Yöntemleri

Değerleme uygulamalarında genellikle piyasa, gelir ve maliyet yöntemleri ile bunların karmaları kullanılmaktadır.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yöntemi)

Bu yaklaşım benzer mülklerin satışını veya ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Gelir  Yöntemi

Gelir yöntemlerinde, taşınmazların değerleri ile getirmeleri beklenen gelirleri arasındaki ilişkilerin analizi yoluyla değer tahmini yapılır. Bu yöntemde taşınmazların gelir ve gider tahminlerinin doğru olarak yapılması, gelirin değere dönüştürülmesi için gerekli olan kapitalizasyon oranı veya çarpan katsayılarının seçimi ve uygun kapitalizasyon yönteminin saptanması gerekmektedir. Diğer bir deyişle bu yöntemde temel veri net gelir olup yatırımın geri dönüşü ve alıcının beklentileri buna göre hesaplanır.

Maliyet  Yöntemi

Maliyet yöntemi; belirli bir gayrimenkulün satın alınması yerine kişinin ya o gayrimenkulün birebir aynısını ya da aynı yararı sağlayacak başka bir gayrimenkulü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, kişilerin zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir gayrimenkul için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Bu nedenle yöntem, gayrimenkulün değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmayı amaçlar. Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli konut gibi üzerinde yapı bulunan gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır.

Maliyet yöntemi, sadece yapılı gayrimenkullerde kullanılan bir yöntemdir. Maliyet yönteminde değerleme uzmanları söz konusu yapının tamamen inşa edilmesinin ya da benzerinin yerine konmasının maliyetini karşılaştırırlar. Bu karşılaştırma yapılırken yapının yaşı, mevcut durumu ve sağladığı imkan farklılıkları dikkate alınır. Maliyet yaklaşımında karşılaştırılabilir veriler, inşaat veya geliştirme maliyetleriyle bağlantılıdır ve miktar, nitelik ve fayda açısından farklılıkları da hesaba katmak amacıyla ayarlamalar yapılmaktadır