Yatırım Analizi (Fizibilite)

Gayrimenkul yatırımcıları yatırdıkları paranın geri dönüşündeki beklentileri sürecinde risk alırlar. Bir yatırımın getirilerinin hesaplanması için önceden belli varsayımlar yapılması gerekmektedir. Çünkü buna bağlı olarak yatırımcı proje içinde bulunup bulunmama kararını verecektir. Bu nedenle yatırım öncesinde yapılan fizibilite çalışmaları büyük önem taşımaktadır. Bir gayrimenkul projesi, seçilen hareket yönü için, belirli kısıtlamalar ve mevcut kaynaklar dahilinde, açıkça tanımlanmış hedefe ulaşılmasında makul bir olasılık olması halinde fizibilite olarak tanımlanır. Bu tanımdan çıkarılan sonuçlar; “Fizibilite çalışmaları hiçbir zaman kesinlik göstermez ve projenin başarısını garantilemez, fizibilite çalışmasından önce kesin hedefler belirlenmiş olmalıdır, fizibilite çalışmasında belirlenmiş hedefler için alternatifler oluşturulmalı ve bu alternatiflerin uygunluğu test edilmelidir, uygun bulunan alternatifle hedeflenen bir ürüne dönüşümün sağlanıp sağlanamayacağına cevap aranmalıdır, seçilen alternatifin çeşitli kısıtlara da fiziksel ve yasal sınırlamalarda içerecek şekilde uygunluğu sınanmalıdır. Bir projenin fizibl olması için, çeşitli kısıtlamalar karşısında da fizbl olması ve kullanılacak sermaye ile projeye tahsis edilen insanların miktarının optimize edilmesi gerekmektedir”. Bir gayrimenkul yatırımının fizibl olarak kabul edilmesi için; “Fiziksel olarak mümkün olmalıdır, yasal olarak izin verilebilir olmalıdır, finansal olarak yapılabilir olmalıdır, azami düzeyde verimli olmalıdır”. Bir fizibilite çalışmasında, yönetici özeti, pazar analizi, ön çizimler, maliyet hesapları, finansman kaynakları yer alır. Bu bilgiler pazar analizinin içeriğini oluşturur. Bir sonraki süreç finansal fizibilite çalışmasının yapılmasıdır.

Fizibilite analizi sürecindeki genel aşamalar şu şekildedir;

  • Gayrimenkulün ve yakın çevresinin tanımlanması,
  • Talep analizi,
  • Pazar analizi,
  • Arz analizi,
  • Satılacak/kiralanacak alanların belirlenmesi,
  • Maliyet analizi,
  • Finansman maliyeti,
  • Finansal analizler,
  • Değerlendirme