Proje Geliştirme ve En Verimli Kullanım Analizleri

Etkin ve verimli kullanım (highest and best use) kavramı, “pazar değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçası” olarak görülmektedir. Bir taşınmazın fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımın tespiti olarak tanımlanır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım, yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bu yöntem binalardaki yıpranma ve eskimenin etkileri, arazi için en uygun iyileştirme (ıslah) ve yenileme çalışmaları ile imar uygulamasında parsellere en uygun imar hakkının verilmesi gibi birçok alanda değerleme yapılmasına imkan verir. Arz ve talep arasında ciddi biçimde dengesizlik olan veya aşırı derecede dalgalanma gözlenen piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı, gelecek yıllarda kullanılabilecek bir hak olabilir.

Etkin ve verimli (iyi) kullanım analizi; gayrimenkul piyasasının itici gücüdür. Eğer bir mülkün potansiyel bir kullanım değeri yoksa, piyasa değeri de olamaz. Mülkün değeri; kullanım koşulları veya alternatiflerine bağlı olarak artar. Bir mülkün en etkin ve en verimli kullanımı ve arazi değeri arasında güçlü bir ilişki bulunur28. Etkin ve verimli kullanım analizi değerleme uzmanlarınca çoğunlukla eski yapıların yıkımı ve yeni inşaat yapımı ile mevcut yapıların tadilatına yönelik karar sürecinde sık kullanılır. Eski yapıların yerine imar planına göre izin verilen ve eskisinin yerine yapılacak yeni yapının daha yüksek bir değer üretip üretmeyeceğinin analizi bu yolla belirlenir. Birçok ülkede piyasa eğiliminin yeni bina arayışına yönelik olduğu dikkate alınırsa, arazi üzerinde mevcut olan yapıya tadilat projesi uygulanması veya yıkılıp yeniden inşaat yapılması alternatiflerinin karşılaştırılmasında, iki veya daha fazla alternatiften hangisi taşınmazın değerini maksimum yaparsa, o alternatif seçilir. Ancak koruma statüsü olan yapıların yıkılması söz konusu olamayacağından, bu tür yapılarda uygulanabilecek koruma ve kullanım alternatiflerinin etkin ve verimli kullanım analizi yapılarak en uygun koruma uygulamasına karar verilir. Benzer biçimde arazinin malik veya kullanıcısına maksimum fayda sağlayabilmesi için kullanım biçimi ve yoğunluğunun ne olması gerektiğine karar verme işi de bu analiz ile yapılır. Bu açıdan boş ve yeniden değerlendirilebilecek parsellere oranla tarihi yapıların daha düşük piyasa değerine sahip olmaları doğaldır. Boş imar ve kadastro parsellerinin nispeten yüksek değere sahip olmalarının iki sebebi bulunmaktadır. Bunlar; (i) geliştirilebilir potansiyel büyüklüklerinin olması veya mücavir parsellerin tevhit edilebilme olasılığının bulunması ve (ii) inşa edilecek yeni binanın üstün fiziksel koşulları ve zemin planının olmasının vereceği ekonomik ve diğer avantajlardır.